Định giá bất động sản thường gặp phải nhiều lỗi và tính chủ quan, dẫn đến việc định giá quá cao và tăng rủi ro.
Định giá bất động sản thường có xu hướng nghiêng về tính chủ quan, điều này có thể tạo ra sự thiên lệch và dẫn đến định giá quá cao. Hệ quả là, điều này có thể dẫn đến nhiều rủi ro và sự thất vọng khi thực tế thị trường chỉ ra những thiếu sót của các phương pháp định giá không mang tính khoa học.
Vấn đề này không chỉ dừng lại ở định giá bất động sản mà còn lan rộng ra ngành kế toán nói chung, nơi mà những cuộc tranh luận về định giá tài sản công bằng đã diễn ra trong nhiều thập kỷ. Giá trị công bằng về cơ bản là điều mà một người mua và người bán sẵn sàng đồng ý trong thị trường hiện tại. Mặc dù điều này rất rõ ràng trong một giao dịch, việc xác định giá trị của một bất động sản không có mặt trên thị trường để bán có thể là thách thức mà không có một cuộc đàm phán đang diễn ra để thiết lập giá.
Các doanh nghiệp trên toàn thế giới hàng ngày phải đối mặt với thách thức định giá này, vì vậy hãy cùng khám phá một số sai lầm phổ biến trong định giá bất động sản.
Chênh lệch và xung đột lợi ích
Theo nghiên cứu trong Tạp chí Nghiên cứu Bất động sản Châu Phi, thiên lệch có thể xâm nhập vào quy trình định giá thông qua các lỗi ngẫu nhiên hoặc hệ thống. Người định giá có thể cảm thấy áp lực để đưa ra các định giá thuận lợi cho khách hàng, dẫn đến những đánh giá thiên lệch. Các nhà định giá khác nhau thường đưa ra các mức định giá khác nhau, cho thấy nhu cầu về độ chính xác khoa học hơn trong định giá bất động sản. Vấn đề này có thể được giảm thiểu bằng cách sử dụng các hệ thống hỗ trợ quyết định ít bị ảnh hưởng bởi thiên lệch con người.
Chất lượng và tính khả dụng của dữ liệu trong định giá bất động sản
Tại các thị trường mới nổi hoặc khu vực nông thôn, chất lượng và tính khả dụng của dữ liệu có thể bị hạn chế. Ví dụ, việc định giá một trung tâm thương mại ở một thị trấn nông thôn có thể khó khăn nếu không có các bất động sản tương tự để so sánh. Các định giá lịch sử có thể không còn phù hợp do thay đổi về nhân khẩu học hoặc nền kinh tế địa phương. Định giá chính xác trong những trường hợp như vậy yêu cầu một nghiên cứu chi tiết về các bất động sản địa phương, sự dịch chuyển dân số và tác động kinh tế. Ở các trung tâm kinh tế lớn hơn, dữ liệu đáng tin cậy và cập nhật thường dễ tiếp cận hơn.
Biến động thị trường
Những thay đổi nhanh chóng trên thị trường, chẳng hạn như sự biến động trong nhu cầu, lãi suất hoặc điều kiện kinh tế, làm phức tạp việc định giá bất động sản chính xác. Thời kỳ sau đại dịch COVID-19 chứng kiến nhu cầu giảm đối với không gian văn phòng thương mại, dẫn đến tỷ lệ trống gia tăng. Ví dụ, tỷ lệ văn phòng trống ở Johannesburg đã tăng lên 25% ở một số khu vực vào năm 2023. Theo dõi sát sao các xu hướng và sự kiện trên thị trường—như bầu cử, đại dịch và suy thoái kinh tế—là rất quan trọng để có được các định giá chính xác.
Tính chủ quan trong các phương pháp định giá
Các phương pháp định giá bất động sản khác nhau, chẳng hạn như so sánh bán hàng, phương pháp thu nhập và phương pháp dựa trên chi phí, có thể mang lại những kết quả khác nhau tùy thuộc vào hoàn cảnh. Mỗi phương pháp có những ưu điểm riêng, yêu cầu phán đoán chuyên môn để áp dụng một cách thích hợp. Tuy nhiên, tính chủ quan này có thể dẫn đến những mức định giá khác nhau đáng kể cho cùng một bất động sản.
Giám sát quy định không đủ
Sự giám sát và thực thi quy định yếu kém về các tiêu chuẩn định giá có thể gây ra những bất nhất và không chính xác. Điều này đặc biệt vấn đề trong các nền kinh tế mới nổi, nơi quy định yếu, dữ liệu hạn chế và tham nhũng là phổ biến. Các tòa án tại Vương quốc Anh cho phép một khoảng sai số giữa các định giá từ 10-20%, vượt quá mức đó sẽ được coi là sơ suất. Ở châu Phi, một nghiên cứu về khu vực hạ Sahara cho thấy rằng sự biến động trong định giá cao hơn đáng kể so với các tiêu chuẩn quốc tế, cho thấy cần có quy định mạnh mẽ hơn và hiểu biết tốt hơn về các phương pháp định giá.
Thiếu minh bạch
Sự thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản tồn tại ở hầu hết các quốc gia và ảnh hưởng đáng kể đến đầu tư. Sự minh bạch hạn chế trong quy trình định giá, chẳng hạn như các giả định không được công bố, dữ liệu không liên quan và các khiếm khuyết ẩn giấu của bất động sản, có thể ảnh hưởng đến độ tin cậy trong định giá. Thêm vào đó, những thay đổi sắp xảy ra về quy định hoặc giấy phép quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, cần có sự minh bạch đầy đủ để duy trì niềm tin.
Các phương pháp không chuẩn hóa
Các thực hành định giá không nhất quán giữa các vùng hoặc công ty có thể dẫn đến sự khác biệt về giá trị bất động sản. Người định giá có thể ưa chuộng các phương pháp khác nhau, chẳng hạn như nhấn mạnh quá mức vào phương pháp dựa trên chi phí trong khi phương pháp so sánh bán hàng có thể phù hợp hơn, dẫn đến những mức định giá không đồng nhất.
Năng lực chuyên môn hạn chế
Đào tạo và chuyên môn không đủ trong số các nhà định giá có thể dẫn đến việc định giá bất động sản không chính xác. Điều này vẫn là một thách thức ở những nơi như Nam Phi, nơi có nhiều trường hợp nhà định giá kém được tuyển dụng trong lĩnh vực này.
Vấn đề đạo đức
Những lo ngại về đạo đức, chẳng hạn như việc sai lệch thông tin về đặc điểm của bất động sản hoặc báo cáo gây hiểu nhầm, có thể làm giảm tính toàn vẹn của định giá. Một số đại lý bất động sản, bị thúc đẩy bởi hoa hồng, có thể chỉ ra những điểm tích cực trong khi hạ thấp những điểm tiêu cực. Các nhà định giá chuyên nghiệp phải cung cấp các mức định giá công bằng và minh bạch.
Yếu tố bên ngoài
Các yếu tố như rủi ro môi trường, bất ổn chính trị hoặc bất ổn xã hội có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Ví dụ, ở Nam Phi, dịch vụ municipal không đáng tin cậy có thể tạo ra chi phí bổ sung cho chủ sở hữu bất động sản, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Một phân tích kỹ lưỡng về những yếu tố bên ngoài này là cần thiết để có được các mức định giá chính xác.
Tất nhiên, danh sách này không bao quát hết mọi mối quan tâm khi thực hiện định giá bất động sản, nhưng những điểm này đã đề cập đến những vấn đề chính mà các nhà định giá chuyên nghiệp phải xem xét để đảm bảo các mức định giá chính xác và công bằng.
Comments